ফ্ল্যাট বা জমি কেনার আগে দলিল আসল না নকল বুঝবেন কীভাবে? জেনে নিন ৫টি কার্যকরী উপায়
ভূমিকা
একটি নিজের ফ্ল্যাট বা এক টুকরো জমি, অনেকের কাছেই এটি সারাজীবনের লালিত স্বপ্ন। নিরাপদ বিনিয়োগের জন্য সঠিক জমির দলিল চেনার উপায় জানা সবার জন্য অপরিহার্য। কিন্তু এই স্বপ্নপূরণের পথে সবচেয়ে বড় বাধা হতে পারে ‘জাল দলিল’ বা আইনি জটিলতা। বাংলাদেশে নকল দলিল বা ভুয়া মালিকানার ফাঁদে পড়ে অনেক সময় সাধারণ মানুষ সর্বস্ব হারান। তাই নিরাপদ বিনিয়োগের জন্য ফ্ল্যাট কেনার আগে জমির দলিল যাচাই করা অপরিহার্য। সফটল্যান্ড (Softland) সবসময়ই নিরাপদ আবাসন এবং স্বচ্ছতায় বিশ্বাসী। আজকের ব্লগে আমরা আলোচনা করব, কীভাবে আপনি খুব সহজেই জমির দলিল আসল না নকল তা যাচাই করতে পারবেন।
নিরাপদ বিনিয়োগে জমির দলিল চেনার উপায়
১. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বালাম বই যাচাই
দলিল যাচাইয়ের সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য মাধ্যম হলো সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস। জমির মালিক আপনাকে যে দলিলটি দেখাবেন, তার নকল বা ফটোকপি নিয়ে রেজিস্ট্রি অফিসে যান।
অফিসে রক্ষিত বালাম বই (Volume Book)-এর সাথে দলিলের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।
দলিলে উল্লেখিত দলিল নম্বর, তারিখ, এবং দাতা-গ্রহীতার নাম বালাম বইয়ের তথ্যের সাথে হুবহু মিলতে হবে।
যদি বালাম বইয়ে ওই দলিলের কোনো অস্তিত্ব না থাকে বা তথ্যে গরমিল থাকে, তবে নিশ্চিত হোন দলিলটি ভুয়া।
২. ভায়া দলিল বা মালিকানার ধারাবাহিকতা (Chain of Ownership)
একজন বিক্রেতা বললেই তিনি জমির মালিক হয়ে যান না। তিনি কীভাবে মালিক হলেন, তার ইতিহাস জানা জরুরি। একে বলা হয় ‘ভায়া দলিল’ বা ‘পিঠ দলিল’।
জমিটি পৈত্রিক সূত্রে পাওয়া হলে পার্টিশন বা বন্টননামা দলিল আছে কি না দেখুন।
ক্রয়সূত্রে মালিক হলে আগের বিক্রেতার দলিলগুলো (কমপক্ষে বিগত ২৫ বছরের রেকর্ড) যাচাই করুন।
মালিকানার ধারাবাহিকতায় (Chain) কোনো প্রবলেম থাকলে সেই জমি বা ফ্ল্যাট কেনা ঝুঁকিপূর্ণ।
৩. নামজারি বা মিউটেশন (Mutation) খতিয়ান পরীক্ষা
দলিল রেজিস্ট্রির পর সরকারি রেকর্ডে মালিকের নাম তোলাই হলো নামজারি বা মিউটেশন। দলিল আসল হলেও যদি নামজারি না থাকে, তবে ভবিষ্যতে মালিকানা দাবি করতে সমস্যা হতে পারে।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড অফিসে গিয়ে নামজারি খতিয়ানের সত্যতা যাচাই করুন।
দেখুন বিক্রেতার নামে সর্বশেষ খতিয়ান (RS, BS বা City Survey) আপডেট করা আছে কি না।
- অনেকে মনে করেন শুধু মিউটেশন দেখলেই হবে, কিন্তু ফ্ল্যাট কেনার আগে জমির দলিল যাচাই এর সময় বালাম বই চেক করা সবচেয়ে জরুরি।
৪. ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার দাখিলা
জমির মালিকানা প্রমাণের অন্যতম শক্তিশালী দলিল হলো হাল সনের খাজনা পরিশোধের রশিদ বা দাখিলা।
বিক্রেতা যদি দাবি করেন জমিটি তার, তবে তিনি নিশ্চয়ই নিয়মিত সরকারি খাজনা দিচ্ছেন।
ভূমি অফিসে গিয়ে দাখিলা বা রশিদের নম্বর মিলিয়ে দেখুন তা আসল কি না। জালিয়াতরা অনেক সময় ভুয়া রশিদ তৈরি করে রাখে, তাই সতর্ক থাকা জরুরি।
৫. আমমোক্তারনামা (Power of Attorney) যাচাই
আজকাল অনেক ফ্ল্যাট বা জমি ‘পাওয়ার অব অ্যাটর্নি’ বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমে বিক্রি হয়। যদি কোনো ডেভলপার বা তৃতীয় পক্ষ জমি বিক্রি করে, তবে মূল মালিক তাদের জমি বিক্রির ক্ষমতা দিয়েছেন কি না তা যাচাই করতে হবে।
আমমোক্তারনামা দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না, তা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নিশ্চিত হোন।
নোটারি করা বা অনিবন্ধিত আমমোক্তারনামা দিয়ে জমি কিনলে তা আইনিভাবে খুব একটা শক্তপোক্ত হয় না।
জমির আরও তথ্যের জন্য land.gov.bd ভিজিট করুন।
কেন সফটল্যান্ড (Softland)-এর উপর আস্থা রাখবেন?
দলিল যাচাই-বাছাইয়ের এই প্রক্রিয়াগুলো সাধারণ মানুষের জন্য অনেক সময় জটিল এবং সময়সাপেক্ষ মনে হতে পারে। এখানেই সফটল্যান্ড (Softland) আপনার পাশে থাকে।
আমরা যখন কোনো প্রজেক্ট হাতে নিই বা ফ্ল্যাট হস্তান্তর করি, তখন আমাদের লিগ্যাল টিম জমির প্রতিটি কাগজ, বালাম, ভায়া দলিল এবং নামজারি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করে। সফটল্যান্ড থেকে ফ্ল্যাট কেনা মানে হলো—আইনি ঝুট-ঝামেলা থেকে মুক্ত, নিষ্কণ্টক এবং ১০০% নিরাপদ বিনিয়োগের নিশ্চয়তা।
আপনার স্বপ্নের ঠিকানা হোক নির্ঝঞ্ঝাট ও নিরাপদ।
উপসংহারঃ
৫টি সেরা উপায়ে জমির দলিল চেনার উপায় – Softlandফ্ল্যাট বা জমি কেনা আপনার জীবনের অন্যতম বড় আর্থিক সিদ্ধান্ত। আপনার কষ্টার্জিত অর্থের সুরক্ষা নিশ্চিত করতে ফ্ল্যাট কেনার আগে জমির দলিল যাচাই করার কোনো বিকল্প নেই। তাই তাড়াহুড়ো না করে বা দালালদের কথায় প্ররোচিত না হয়ে নিজে যাচাই করুন অথবা বিশ্বস্ত কোনো প্রতিষ্ঠানের সহায়তা নিন। সচেতনতাই আপনার সম্পদ রক্ষা করতে পারে।
ফ্ল্যাট সংক্রান্ত যেকোনো পরামর্শ বা তথ্যের জন্য যোগাযোগ করুন সফটল্যান্ডের হটলাইন নম্বরে।